¿Cuánto me prestan para comprar vivienda en Colombia?
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Dos topes legales: la primera cuota no puede pasar del 40% de tus ingresos familiares, y el crédito no puede pasar del 70% del valor de la vivienda (80% si es VIS). Te prestan el menor de los dos. Con una tasa del 12% a 20 años, ingresos de $ 5.000.000 alcanzan para un crédito de unos $ 188.924.606.
Calcula tu caso con la calculadora de crédito hipotecario →
Cuánto te prestan según tus ingresos
Vivienda de $ 400.000.000 (no VIS), tasa de ejemplo del 12% E.A., 20 años, cuota fija en pesos. El banco puede financiar hasta $ 280.000.000:
| Ingresos familiares | Cuota máxima | Crédito máximo | Cuota inicial que pones |
|---|---|---|---|
| $ 3.000.000 | $ 1.200.000 | $ 113.354.764 | $ 286.645.236 |
| $ 5.000.000 | $ 2.000.000 | $ 188.924.606 | $ 211.075.394 |
| $ 8.000.000 | $ 3.200.000 | $ 280.000.000 | $ 120.000.000 |
| $ 12.000.000 | $ 4.800.000 | $ 280.000.000 | $ 120.000.000 |
Desde unos $ 7.410.363 de ingresos ya no limita el ingreso sino el valor de la vivienda: el banco no presta más del 70%, por mucho que ganes.
Fuente: Decreto 583 de 2025 (modifica el art. 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015) · verificado el 1 de octubre de 2026.
Sumar ingresos con tu pareja o familia
El tope del 40% se mide sobre los ingresos familiares: puedes sumar los de tu cónyuge o compañero permanente y los de parientes cercanos que soliciten el crédito contigo. Con $ 4.000.000 solo te prestan hasta $ 151.139.685; sumando $ 3.500.000 de tu pareja, hasta $ 280.000.000, el tope del 70% de la vivienda.
Más plazo, más crédito (y más intereses)
Con ingresos de $ 5.000.000, la misma cuota máxima alcanza para más crédito si alargas el plazo:
| Plazo | Crédito máximo |
|---|---|
| 15 años | $ 172.267.167 |
| 20 años | $ 188.924.606 |
| 30 años | $ 203.739.734 |
Ojo con el sistema: con abono constante a capital la primera cuota es la más alta, así que te prestan menos ($ 146.461.566 frente a $ 188.924.606 con cuota fija), aunque pagas menos intereses en total.
Si la vivienda es VIS
En vivienda de interés social el banco puede financiar hasta el 80% del valor, así que la cuota inicial es menor. El constructor te dice si el proyecto es VIS. Calcula tu caso con el modo “¿Cuánto me prestan?” de la calculadora de crédito hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo ganar para un crédito de vivienda de 200 millones?
Con una tasa de ejemplo del 12% E.A. a 20 años, la cuota de $ 200.000.000 es de $ 2.117.247, así que necesitas ingresos familiares de al menos $ 5.293.117. Con la tasa de tu banco, usa la calculadora.
¿El tope no era del 30 % de los ingresos?
Lo era para vivienda que no es VIS. El Decreto 583 de 2025 lo subió al 40% para toda la vivienda, VIS y no VIS.
¿El banco me presta siempre el máximo?
No. Los límites del 40 % y del 70 % u 80 % son topes legales. El banco además estudia tu historial de crédito, tus otras deudas y tu estabilidad laboral, y puede aprobar menos.